[건축실무] 건축물이 '있는' 경우 토지 분할 절차,방법 역할별 총정리

 

토지 분할은 법적 검토와 행정적 절차가 수반되는 작업입니다. 특히 토지에 건축물이 있는지 여부에 따라 절차가 크게 달라지며, 관련 전문가의 개입이 필요합니다. 토지 분할의 전체적인 절차와 각 과정에서 건축사, 건축주, 그리고 토목전문가의 역할과 업무를 구분하여 정리하려 합니다. 건축물이 있는 경우는 없을 때와 달리 "건축법"에 따른 검토와 추가적인 절차가 필요합니다. 건축사의 역할이 필수적입니다.

 

간단히 보고싶은 분들은 가장 아래를 참고해주세요.

 

 

1. 법규 검토 및 실측

 

 

건축가는 먼저 기존 건축물이 분할 후에도 법적으로 문제가 없는지 종합적으로 검토합니다. 최소 분할 면적, 건폐율, 용적률, 대지 안의 공지 등 다양한 법규를 확인합니다. 또한, 정확한 치수 파악을 위해 현장 실측 및 도면 작성을 진행합니다.

 

 

2. 관공서 협의

 

 

작성된 도면을 바탕으로 건축가는 관할 구청의 지적과, 건축과와 협의를 진행하여 분할 가능 여부를 확인합니다. 모든 검토가 완료되면 건축주를 대리하여 분할 관련 서류를 작성하고 관공서에 제출합니다.

 

3. 개발행위허가 (불필요)

 

 

4. 측량

 

 

개발행위허가 신청이 접수되면 담당 부서의 검토와 심의를 거쳐 허가 여부가 결정됩니다. 현재 내 대지의 경계를 정확히 파악해야 대지의 침범 정도와 필요 정도를 알고, 재정립할 수 있겠죠. 허가가 나면 지적측량을 통해 분할될 토지의 경계를 현장에서 확정해야 합니다. 토지 소유주님이 직접 “한국국토정보공사”에서 신청을 해서 진행하셔야하는데, 신청을 하면 지적측량은 '한국국토정보공사'에서 현장에 와서 직접 측정해 주십니다. 토지 면적 등에 따라 산정되며, 한국국토정보공사 홈페이지에서 간편하게 계산할 수 있습니다.

 

정의

• 지적측량 : 토지의 경계, 좌표, 면적을 정하는 측량

 

측량 종류

• 측량에는 여러 종류가 있는데 자세한 종류는 아래 링크를 참고해주세요.
• 건축물이 있는 경우 “지적현황측량”
• 토지 분할을 위해서는 "분할측량"

 

종류, 견적 자세히 알아보기

• https://uoni.tistory.com/56

 

5. 토지분할 신청

( 국토의 계획 및 이용에 관한 법률57, 79조, 지적법 제25조, 개발행위허가에 관한 법률 제4조 )

 

 

측량을 통해 경계가 확정되면, 토지 소유자는 반드시 지적소관청에 토지 분할 신청을 합니다. 지적공부에 등록된 1필지의 일부가 형질 변경 등으로 용도가 변경된 경우, 변경된 날로부터 60일 이내에 토지 분할 신청을 해야 합니다.

 

• 분할시에는 대지 용도별 분할 시 무분별한 쪼개기를 방지하기 위해 “최소 면적 기준”이 정해져 있어 이 부분도 확인이 필요합니다. 이외에도 관련법규는 건축가나 토목에서 검토해줄 것입니다

 

6. 지적공부 정리

 

 

토지 분할(지번, 면적, 경계 변경 등)이 완료되면, 지적소관청이 변경된 내용을 지적공부에 등록하고 정리합니다.

 

 

 

7. 등기촉탁 

 

 

지적소관청이 지적공부(토지대장 등)를 정리하고, 변경된 내용을 관할 등기소에 등기 촉탁합니다. 다만, 소유권이전 등기는 소유자가 직접 해야 합니다.

 

 

7. 필증송부

 

 

등기가 완료되면 변경된 필증이 소유자에게 전달됩니다.

 

 

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건축물이 있는 토지 분할은 건축사의 주도하에 진행되므로, 토목보다는 건축이 중심이 됩니다. 건축물이 없는 경우와 달리 개발행위허가(토지 분할) 절차가 면제되는 경우도 많습니다.

 

 

"건축가"에서 할 일

 

 

 

• 법규 검토: 분할 후에도 기존 건축물이 건축법에 적합한지 종합적으로 검토합니다. 최소 분할 면적, 건폐율, 용적률, 대지 안의 공지 등 관련 법규를 모두 확인합니다.
• 실측 및 도면 작성: 기존 도면이 없는 경우, 정확한 현황을 파악하기 위해 실측하고 CAD 도면을 작성합니다.
• 관공서 협의: 건축과, 지적과 등 관련 부서와 협의를 진행하여 분할 가능 여부 및 조건을 확인합니다.
• 설계 변경 (필요시): 분할로 인해 기존 건축물의 설계 변경이 필요한 경우, 관련 도면을 작성하고 허가 변경을 대행합니다.
• 허가 및 준공 신청: 건축주를 대신하여 분할 관련 서류를 작성하고 관공서에 제출합니다.

 

 

"건축주"가 할 일

 

 

• 전문가(건축가) 선임: 복잡한 법규 검토와 서류 작업을 전문가에게 맡깁니다.
• 지적측량 신청: 건축물의 침범 여부 등 경계를 명확히 하기 위해 지적측량을 직접 신청합니다.
• 비용 부담: 모든 절차에 필요한 비용(측량비, 설계비, 인지대 등)을 부담합니다.

 

 

 

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총정리

 

 

 

• 건축물이 없는 절차에 "건축법규 검토"와 "관공서 협의" 추가

 

1. 법규 검토 및 실측: 먼저 건축가가 분할 후에도 건축물이 법규에 적합한지 종합적으로 검토하고, 필요한 경우 실측과 도면 작업을 진행합니다.
2. 관공서 협의: 법규 검토 결과를 바탕으로 관할 건축과, 지적과 등과 사전 협의를 진행합니다.
3. 개발행위허가 (불필요): 대부분의 경우, 건축물이 있는 대지 분할은 「건축법」에 따라 관리되므로 개발행위허가 절차는 생략됩니다.
4. 측량: 협의가 완료되면 분할측량을 실시하여 경계를 확정합니다.
5. 분할 신청: 측량 성과도를 첨부하여 지적소관청에 토지 분할 신청을 합니다.
6. 지적공부 정리: 지적소관청이 지적공부를 정리합니다.
7. 등기 촉탁: 지적소관청이 등기소에 변경 등기를 요청합니다.
8. 필증 송부: 등기 완료 후 필증이 소유자에게 전달됩니다.

 

 

[건축법규] 대지경계선, 분할, 합병의 정의

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